NEGÓCIOS

O “BOOM” IMOBILIÁRIO

A estabilidade da moeda, a queda da taxa básica de juros, a atual política de subsídios, o crescimento da renda dos trabalhadores. A soma destes fatores positivos na economia nacional tem impulsionado um setor, até então, condenado à estagnação. Depois de enfrentar décadas de turbulência, o mercado imobiliário no Brasil recupera o fôlego e volta a decolar. Entusiasmados, agentes financeiros ampliam e inovam as linhas de crédito habitacional – resultando em uma corrida de empreendedores para suprir os déficits –, enquanto grandes incorporadores aderem à abertura de capital com o objetivo de aumentar o fluxo de investimentos.

Para acompanhar essa mudança de cenário, a cadeia produtiva – o que nesse caso inclui a área de projetos – tem identificado novas tendências, a exemplo do escritório Marcel Monacelli Arquitetura, que revela a preocupação ambiental como um dos fatores de destaque. Outra constatação é a de que os empreendimentos imobiliários buscam agora a racionalização dos custos da obra e adotam tecnologias modernas. “Hoje é comum vermos em prédios residenciais e hoteleiros a utilização de vidros refletivos que atenuam a incidência de raios solares para o interior; sistemas de ar condicionado limpo e de reutilização de águas pluviais; fontes de energias alternativas como a solar, a gás ou por sistema fotovoltaico”, conta o arquiteto Marcel Monacelli.

Lajes maiores em estruturas comerciais comportam a tecnologia aplicada no conceito de edifícios inteligentes. No segmento habitacional, destaca-se o condomínio club – um conjunto de prédios que oferece áreas de lazer e de recreação, como salão de cabeleireiro, salas de ginástica, quadras poliesportivas, piscinas, entre outras opções. “É uma conseqüência do alto custo dos terrenos e da mudança de legislação com a aprovação do Plano Diretor, que impôs a diminuição do adensamento, o que obriga os empreendedores a procurar áreas maiores e a redefinir os produtos ofertados”, afirma Monacelli.

Atendendo à crescente demanda das indústrias, centros de distribuição, grandes construtoras e grupos de investimentos, que procuram o sistema build to suit – construção sob medida –, o Marcel Monacelli Arquitetura registra um crescimento de 25% no desenvolvimento de estudos e de projetos em relação a 2006. “A tendência é aumentar o número de projetos em infra-estrutura, abastecimento e distribuição, centros comerciais e condomínios industriais, que visam a suprir uma forte procura do mercado interno e do setor de exportação”, aponta o diretor, que tem em sua lista de clientes empresas como Carrefour, Casas Bahia, Air France, Tok&Stok, Usina Alto Alegre, Cebal e Schreder.

No Botti Rubin Arquitetos Associados, que atua principalmente nos segmentos comercial, residencial, hospitalar e esportivo, também se percebe um crescimento no número de propostas diferenciadas. “Somos procurados por incorporadoras no ramo de escritórios de alto padrão, de shopping centers e de hospitais”, afirma o diretor Marc Rubin. Um dos trabalhos mais recentes foi a criação de uma arena de aproximadamente 35 mil m2 no Shopping Center Norte. Segundo Rubin, uma das tendências da arquitetura para os próximos anos é a da construção de edifícios com características de sustentabilidade, mais conhecidos como “prédios verdes”. “São construções que permitem a certificação LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)”, diz.

Para Guillaume Philippe Sibaud, sócio do escritório Triptyque, com a volta da valorização da diversidade no mundo da construção civil, em oposição aos tradicionais modelos padronizados, a expectativa é a de surgimento de projetos originais sur mesure – que ofereçam maior qualidade aos moradores. “Queremos ver, em longo prazo, uma cidade com estilo e personalidade. Uma urbanidade propriamente paulista”, ressalta o arquiteto, que atua ao lado dos franceses Grégory Bousquet e Olivier Raffaëlli e da brasileira Carolina Bueno.

No mercado há sete anos, a Triptyque desenvolveu, recentemente, o projeto de um prédio comercial na região dos Jardins, além de dois edifícios em construção no bairro de Pinheiros e de um prédio residencial na Vila Madalena, todos em São Paulo. “A confiança na estabilidade econômica do país tem motivado os investimentos no setor. E as construtoras já saem em busca de projetos alternativos e criativos”, avalia Sibaud. Alinhada às novas tendências de mercado, a construtora Tecnisa – com 30 anos de atuação, principalmente na capital de São Paulo – começou a expandir seus negócios para outros estados brasileiros e atender a novos nichos de mercado. “A empresa adquiriu recentemente terrenos em Curitiba (PR) e Fortaleza (CE), e pretende lançar imóveis voltados para as classes de rendas mais baixas, nas quais se concentra o maior déficit habitacional”, afirma Andrea Ruschmann, diretora-executiva financeira e de relações com investidores da Tecnisa.

Para aumentar seu poder de negociação, a construtora abriu capital em fevereiro, em busca de recursos, com a oferta pública inicial de ações nas bolsas de valores. Com grandes projetos em seu portfólio, como o Choice, no Tatuapé (SP), a Tecnisa tem, atualmente, uma carteira de terrenos formada por: 14% em empreendimentos de classe alta, 64% em média alta, 17% em média, 2% em média baixa, 2% em imóveis comerciais e 1% em loteamento. Os planos agora incluem o lançamento, no período de 2007 a 2009, de cerca de R$ 3,5 bilhões em produtos – calculados como Valor Geral de Vendas (VGV), que é a projeção de receita potencial de cada empreendimento. Para conquistar novos clientes, a Tecnisa também resolveu entrar no universo virtual, utilizando o site Second Life como ferramenta de divulgação de imóveis. “Já conseguimos efetuar uma venda por meio desse recurso”, comemora Andréa.

Arquitetura de morar – Com vendas avaliadas em R$ 87,3 milhões no primeiro trimestre de 2007 – 200% a mais do que no mesmo período de 2006 –, a Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) é outra empresa que tem investido além do eixo Rio–São Paulo. O atual alvo de atuação está localizado em Buritis (MG), em um terreno de 36 mil metros quadrados. No local será lançado, em 2008, um empreendimento residencial econômico, com unidades que variam entre R$ 100 mil e R$ 200 mil.

Em São Paulo, o destaque da CCDI foi o lançamento, em junho, do condomínio Águas de Março – uma homenagem ao maestro Tom Jobim –, no bairro Jardim Sul. O empreendimento faz parte do projeto Arquitetura de Morar, iniciado em 2006, que abrange desde a construção de ruas com pavimento drenante e calçadas ecológicas até o aumento da área verde na região e a criação de praças públicas para a revitalização do local. No segmento comercial, a incorporadora fechou o segundo trimestre de 2007 com o lançamento da segunda fase do projeto Ventura Corporate Towers, realizado em parceria com a norte-americana Tishman Speyer. O complexo de escritórios de alto padrão no Rio de Janeiro é certificado pela U.S. Green Building Council (selo de prédio verde) por atender a especificações de preservação ambiental, como a utilização de 30% de materiais recicláveis na obra e de equipamentos modernos que possibilitam eficiência no uso da água.

O conceito de prédio inteligente e ecologicamente correto do Green Building é o mesmo aplicado ao Eldorado Business Tower, um empreendimento comercial da incorporadora Gafisa, localizado na Marginal Pinheiros (SP), e com entrega prevista para outubro. A automação do edifício envolve o controle de acesso, energia, condicionamento de ar, iluminação e elevadores, com possibilidade, inclusive, do monitoramento e gerenciamento dessas funções via web. Com negócios concentrados no Rio de Janeiro e em São Paulo, a Gafisa começou um processo de descentralização há três anos, expandindo geograficamente sua presença para 35 cidades em 16 estados brasileiros. “Em 2006, mais de um terço dos condomínios da incorporadora nos segmentos de classes média e média alta foram feitos fora do Rio de Janeiro e de São Paulo”, afirma Wilson Amaral, presidente da Gafisa. Visando a ampliar sua atuação, a empresa ingressou no Novo Mercado de governança corporativa da Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa) em fevereiro de 2006 e, em uma nova operação, em março, foi listada na Bolsa de Nova York (NYSE).

A companhia, que atualmente tem como principal investidor a americana Equity International, também identificou oportunidades de crescimento em processos de aquisições e parcerias estratégicas. Em 2006 – ano em que vendeu R$ 995 milhões em produtos –, adquiriu os negócios de Alphaville. Para investir no segmento residencial de baixa renda, firmou, recentemente, uma parceria com a companhia de engenharia e construção Odebrecht. “A joint venture deu origem à empresa Bairro Novo, que desenvolverá projetos em áreas próximas a regiões metropolitanas, como Grande São Paulo, Grande Belo Horizonte e outras”, conta Amaral.

Para atuar no segmento de habitação popular, a Gafisa criou a Fit Residencial – subsidiária integral que desenvolverá, em áreas urbanas, moradias na faixa de R$ 50 mil e R$ 150 mil. Lançado em março, o Fit Jaçanã conta com um modelo de financiamento diferenciado. Uma carta de intenções, assinada pela Fit Residencial e pela Caixa Econômica Federal (CEF), permite o financiamento de 100% do valor do imóvel e uma taxa de juros a partir de 6% no prazo máximo de seis meses.

O crédito imobiliário, por sinal, tem crescido significativamente no Brasil. De acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o mercado registrou um aumento de 73% no volume de financiamentos de imóveis e 55% no número de contratos no primeiro trimestre de 2007. O Banco Santander – que no ano passado expandiu sua atuação no Nordeste e lançou um plano de financiamento pioneiro ao estabelecer parcelas fixas por 20 anos – alcançou resultados expressivos: aumentou em 112% o volume de financiamentos imobiliários e em 107% o de contratos em relação ao mesmo período de 2006.

Além de aumentar a oferta de crédito imobiliário, o banco também simplificou o processo de aprovação do financiamento, reduzindo a quantidade de documentos exigidos, e disponibilizou, somente no ano passado, R$ 1,1 bilhão a pessoas físicas e R$ 500 milhões a empresários do setor. “Queremos nos tornar referência nesse segmento no Brasil, assim como aconteceu na Espanha e no Chile, onde assumimos a liderança”, conta Ana Isabel Perez, vice-presidente de Crédito Imobiliário do Santander.

A CEF, que nos últimos 11 anos foi responsável por 90% das unidades financiadas e por 70% dos valores contratados anualmente, beneficiou, somente no período de 2003 a 2006, mais de 1,6 milhão de famílias. E, até junho deste ano, a concessão de crédito da CEF a empresas, para o financiamento à produção de imóveis, cresceu 89,5% em relação à mesma época do ano anterior. Atualmente, cerca de 5,2 mil projetos de empreendimentos imobiliários se encontram em diferentes estágios de análise, e o orçamento disponibilizado para o setor de habitação, para 2007, equivale a R$ 17,4 bilhões.

Depois de avaliar as oportunidade dos financiamentos para a área, o Banco do Brasil passou a oferecer, a partir de fevereiro, linhas de crédito pós-fixadas para a aquisição de imóveis novos ou usados ou para construção, por meio de uma parceria com a Associação de Poupança e Empréstimo Poupex – que há mais de 26 anos opera uma carteira imobiliária. O prazo para pagamento é o de até 180 meses (15 anos). “Os imóveis mais procurados por clientes com renda mensal superior a R$ 2 mil estão na faixa de R$ 70 mil a R$ 180 mil, e o porcentual máximo de financiamento chega a 80%”, afirma Denílson Molina, gerente-executivo de Crédito Imobiliário do BB.

Já as moradias de alto valor, conforme Molina, quase sempre são financiadas para o complemento da compra (entre 20% e 40% do valor do imóvel). Somando, em pouco tempo de operação, mais de R$ 120 milhões em propostas para financiamento habitacional, a instituição financeira pretende agora implantar produtos próprios para atender ao segmento. “Estamos desenvolvendo sistemas de tecnologia da informação e estruturas operacionais que possibilitem atender, inclusive, pessoas jurídicas, para o financiamento à produção de imóveis”, conta.

Há mais de 50 anos no mercado brasileiro, o grupo francês BNP Paribas revela que avalia a possibilidade de ingressar na área de crédito imobiliário no país. A atuação nesse segmento, conforme Bernard Mencier, presidente do BNP Paribas Brasil, poderá ser consolidada, ainda em 2007, a partir da abertura de filiais da empresa União de Créditos Imobiliários (UCI), pertencente ao grupo.

Produtos de base – A expansão do mercado imobiliário movimenta não só a venda de produtos de base (como cimento, argamassa, entre outros), mas também os de acabamento da obra, conforme a Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção (Abramat). “Com o aumento da atividade de construção no país, está ocorrendo um grande consumo de materiais, o que resulta em maior demanda de todos os componentes”, afirma Melvyn David Fox, diretor-presidente da Abramat.

Disputado por grandes grupos nacionais e estrangeiros, o mercado de materiais de construção não tem demonstrado dificuldades em suprir a demanda. A Saint-Gobain, por exemplo, registra um aumento na procura de produtos tradicionais como as telhas sem amianto da Brasilit, as argamassas da Quartzolit e os vidros planos da Saint-Gobain, inclusive por meio de sua rede de distribuição Telhanorte. “Além da expansão do uso desses materiais nas construções comerciais, podemos destacar o maior consumo pela classe média baixa, como um efeito do aumento da renda das famílias”, avalia Laurent Guillot, delegado-geral da Saint-Gobain para o Brasil, a Argentina e o Chile.

Sempre pesquisando tendências tecnológicas e de aplicação dos materiais, a Saint-Gobain investe em produtos inovadores. “É o caso da nova linha de caixa d’água em polietileno e das telhas Gravicolor, da Brasilit; da argamassa monocamada Rebofin, da Quartzolit, e do BioClean, um vidro autolimpante de alta tecnologia, da Cebrace”, cita Guillot. Ele avalia que, em razão dos custos elevados, ainda não ocorre no Brasil uma grande demanda por produtos que geram economia de energia, como já ocorre na União Européia e em países desenvolvidos. Mas é só uma questão de tempo.

Enquanto isso não se concretiza, os materiais de base têm procura garantida. Com clientes como Gafisa, RJZ, Cyrela, Klabin Segall e Construção Líder, a Lafarge, especializada em cimento, concretos e afins, registra um crescimento de cerca de 5% nas vendas nos cinco primeiros meses de 2007. “Para ampliar nossa gama de produtos, lançamos o cimento portland de alta resistência destinado a obras marítimas e de saneamento”, conta Rogério Silva, diretor-comercial, de marketing e logística da Lafarge Brasil. “Este cimento tem como diferenciais a resistência a meios agressivos – como obras marítimas e de saneamento – e a diminuição do risco de fissura. Características que possibilitam rapidez e economia nas obras”, ressalta.

A maior procura por materiais de base, como o cimento e a argamassa, e de outros itens de infra-estrutura, como tubos, conexões e eletrodutos, também é constatada pela Leroy Merlin. Mesmo sem revelar números, a rede de distribuição de produtos que abrangem desde a fase de construção até o acabamento – passando pela decoração, a jardinagem, até a bricolagem (conceito do faça você mesmo) – garante que houve um aumento mais expressivo nas vendas no segundo trimestre do ano. “Acreditamos que a atitude do governo de reduzir e até mesmo isentar o Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) para alguns itens tenha contribuído para esse incremento”, afirma Marco Gala, diretor da central de compras e da cadeia de suprimentos da Leroy Merlin.

As condições favoráveis ao desenvolvimento mais acelerado do setor de construção são motivo de otimismo para o grupo Legrand, que no Brasil oferece produtos e sistemas para instalações elétricas, representando as marcas Pial Legrand, BTicino, Lorenzetti, Cemar e Ortronics. “Nossa perspectiva é de crescimento de 10% no país este ano, sempre com a estratégia de antecipar novas tendências e oferecer produtos com apelos estéticos, funcionais e soluções integradas”, conta o gerente de marketing, Antonio Eduardo de Souza. Um dos mais recentes destaques da Pial Legrand é a linha de interruptores Vela – Arquitetura e Decoração, que permite combinar e substituir o acabamento dos módulos de acordo com uma das nove cores de placas à disposição, sem a necessidade de substituição dos mecanismos da parte elétrica. A linha abrange ainda soluções específicas para o segmento de imóveis comerciais, como interruptor por cartão, tomadas para hospitais, sistema de sinalização, detector de gás, entre outras.